埼玉県で任意売却、相続不動産のことなら三共開発にお任せ！

早期の決断と行動を全面サポート

売却、査定のご相談いただいた不動産について調査し、早期売却を目指し、お客様とご相談しながら売却価格や今後の方針を決定いたします。
売買契約からお引渡までの準備などの手続きを、お客様がご安心して進められるよう、万全のサポートをいたします。

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任意売却

債務者の救済処置

住宅ローンを滞納し、不動産を売却せざるを得なくなった場合、本来は同時に残債（残っている借り入れ全額）を返済しなければいけません。不動産には抵当権（借金のカタになっているという権利）がついているため、勝手に売却できないのです。
売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですが、現実的にはなかなか難しい場合もあります。
そこで、売却代金から諸経費を控除し残った金額で残債の一部を返済し、抵当権を解除して売却するのが「任意売却（略して任売）」です。

任意売却と競売の違い

任意売却は売却しても借入金を全額返済できずに債務が残ってしまいますが、そのほかは通常の不動産売却と同じです。
任意つまり債務者の意思で売却することを指します。

一方、競売は正式には一般競争入札と言って債権者が債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合に裁判所が職権（裁判所の権限）で強制的に売却することを指します。
任意売却は債務者の意思で売却するので明渡しの時期などもご自身で決めることができます。

任意売却のメリット

市場価格で売却可能

任意売却の場合、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。
とはいっても、何か問題が発生した場合、任意売却物件の売主は修理費などを負担できない可能性が高く、売買契約では瑕疵担保責任は免責となるケースがほとんどです。
このため、一般物件の売買価格よりは安くなる傾向があります。
一般的には任意売却物件の売却価格は、競売よりも高く、一般物件よりは安いと考えて良いでしょう。

購入者が住宅ローンを利用可能

競売の場合、購入者（買主）は住宅ローンを利用できませんが、任意売却の物件を購入する場合は住宅ローンを利用することができます。
不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用するため、住宅ローンが利用できる点は購入希望者を増やすことができます。

売却金額から諸経費も分配

任意売却をおこなった後の売却代金については、どのように配分するかを債権者の同意のもと、取り決めする必要があります。
その際、仲介手数料や抵当権抹消登記費用などの売却にかかった諸費用は経費として認められる可能性が高いです。
また、ケースによりますが、引越し代金などについても売却代金からの捻出が認められることがあります。

自分の意見を反映できる

あくまでも債権者の同意を得ることが前提となりますが、任意売却の場合、債務者は一般の売却と同様に売却価格、売却する時期購入者を選ぶことができます。

購入者が住宅ローンを利用可能

競売の場合、購入者（買主）は住宅ローンを利用できませんが、任意売却の物件を購入する場合は住宅ローンを利用することができます。
不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用するため、住宅ローンが利用できる点は購入希望者を増やすことができます。

相続不動産

こんなお悩みありませんか？

現在空き家の物件がある
親名義の不動産を売却したい
相続した土地をそのまま放置してしまっている
活用していない土地がある
投資物件の空室が増えて、収入よりも支出のほうが増えてきた
市街化調整区域の物件で売却しづらい（特に農地）
事故物件がある
親名義の不動産を売却したい

遺産相続した不動産の分割方法

換価分割

換価分割とは、不動産をいったん売却してしまい、現金にした上で遺産分割をしようという方法です。
そもそも不動産を分割するといっても、その不動産に全員が住めるわけではない場合や、一部を分割されたところで、そのままでは売却も（こちらは以下で説明します）できません。
相続人全員の同意の下、不動産のすべて、もしくは一部を売却し、分割しやすい現金にしてしまおうというのが換価分割になります。
現金であれば、相続人の数だけ均等に分割するのも容易なため、不動産を誰が相続するのか決まらない場合に有効な手段と言えます。

代償分割

対象となる不動産の住む者が決まっている場合に特に有効な分割方法です。
相続する１人が現金を持ち出さなければならない場合がある点に注意が必要です。
現金に代わる相続財産があれば、不動産を相続する者の取得分を減らすなどで代償可能といえますが、ない場合は１人だけ金銭的負担が大きくなってしまいます。

共有分割

単純にそのまま相続人全員が共有で相続分を得ることです。
この方法であれば面倒な遺産分割協議をする必要もありません。
ただし、不動産の共有状態というのはあまり自由が利かないデメリットがあります。
というのも、大規模な修繕を行う際や売却をする場合、相続人全員の同意がなければ手をつけることができません。
悪い言い方をすれば、面倒な手続きの先延ばしにしかならないため、あまりおすすめできる分割方法とは言えません。

代償分割

対象となる不動産の住む者が決まっている場合に特に有効な分割方法です。
相続する１人が現金を持ち出さなければならない場合がある点に注意が必要です。
現金に代わる相続財産があれば、不動産を相続する者の取得分を減らすなどで代償可能といえますが、ない場合は１人だけ金銭的負担が大きくなってしまいます。

不動産相続の注意点

土地のみを相続する場合

建物がない分、土地の相続は比較的シンプルではありますが、土地を分割して相続する場合は注意が必要です。
相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は常に一定ではなく変動するため、値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れる可能性があります。
分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いをすすめましょう。

戸建てを相続する場合

戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。
その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。
特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。
固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いでしょう。

マンションを相続する場合

マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。

市街化調整区域の物件を相続する場合

市街化調整区域の物件基本的に住宅等の建築ができないので、売却することが困難です。
特に農地の場合は農家でなくても相続はできますが、基本的に農家以外に売却することはできません。
その上農地法により農地として維持管理が義務付けられてるので、少なくとも草刈りをして耕作できるようにしなくてはいけません。
固定資産税も毎年かかるので、売却などの処分を検討しましょう。

事故物件を相続する場合

近年、自殺・孤独死等の心理的瑕疵物件を事故物件と呼んでいますが、具体的な基準は明確ではありません。
しかしながら、売買や賃貸の場合告知義務があるので、処分しづらいのが現状です。多少値段は下がりますが現状で売却する事をおすすめします。